Normativa sobre la construcción en España

Construcción en España:

No es nuestra intención entrar en gran detalle en la normativa sobre la construcción en España, pero a continuación proponemos una guía general sobre los principales factores a considerar a la hora de elegir una parcela para construir. Tenga en cuenta que muchas leyes son particulares de ciertos ayuntamientos y muchos interpretan las normas de formas diferentes.

Los terrenos se dividen en dos categorías: tierra urbanizable y tierra no urbanizable o rústica. Normalmente la tierra urbanizable se encuentra en las zonas que rodean a una población, mientras que la tierra no urbanizable se encuentra en áreas rurales, normalmente a cierta distancia de las poblaciones.

Terreno Urbanizable:

Designado como terreno en el que se puede construir y descrito de tal forma for el Plan General aprobado por el Gobierno. Este plan, que es revisado periódicamente, es un documento público y que se puede ver en el departamento correspondiente de cada ayuntamiento, como este tipo de terreno ya ha sido aprobado para construir no necesita permiso y el proceso de construcción puede empezar casi inmediatamente.

Tamaño de la parcela:

Las parcelas edificables varian entre 600m² y 2.000m² dependiendo de las condiciones que se apliquen al Plan Parcial. Normalmente urbanizaciones que incluyan viviendas individuales se hacen en parcelas de 800 - 1.000m²

Área de ocupación:

El tamaño máximo de la vivienda a construir se rige por otras leyes, una vez más esto varía de unos ayuntamientos a otros. Como norma general, la edificación no puede ocupar más del 20% al 30% de la parcela.

Ejemplo: Un terreno urbanizable de 1.000m² con una restricción de ocupación del 25% permitiría construir una vivienda de 250m².

Construcción total:

Otra norma a tener en cuenta es la cantidad máxima de metros cuadrados que se permite construir en la parcela. Esto puede variar normalmente de un 20 a un 30% por m².

Por lo tanto, si cogemos el ejemplo anterior, con una restricción de ocupación del 25% y un factor de construcción total del 0.3 y un tamaño de parcela de 1.000m², el máximo de ocupación del terreno es 1.000 x 0.25= 250m². La superficie máxima que se podría construir es 1.000 x 0.3 = 300 m².

Esto permitiría construir una vivienda con una planta baja de 250 m² más una segunda planta de 50m² (superficie total construida = 300m²) Otra posibilidad sería construir dos plantas de 150m² cada una (superficie total construida = 300m²).

Estas son las superficies máximas de ocupación y construcción, sin embargo excluyen un sótano (que puede ser del mismo tamaño que la planta de la vivienda) terrazas, porches y piscina.

Hay otras normas que regulan la altura máxima del edificio, normalmente entre 6 y 7 metros, y la distancia con respecto al límite de la parcela, normalmente entre 3 y 7 metros. Otras normas restringen la altura de los muros sólidos que limitan la parcela de 1 a 1.80 metros.

A veces la estética de la edificación es restringida, pero generalmente esto no supone un problema a no ser que tenga un diseño excesivamente escandaloso.

Suelo no urbanizable:

Este terreno también se menciona en el Plan General. Este se encuentra en entorno rural a cierta distancia de la población a la que pertenece.

A diferencia del suelo urbanizable que se rige por las leyes del Ayuntamiento al que pertenece, es el gobierno regional quien dispone las normas con respecto al tamaño mínimo de la parcela. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana se requiere una superficie mínima de 10.000m², o en Murcia, desde junio 2004, este mínimo es de 20.000m² por lo que es muy importante comprobar la normativa de la zona que esté considerando. Sin embargo, el suelo no urbanizable se divide en tres categorías: Protegido, Restringido y Urbanizable. No siempre el hecho de que el terreno tenga 10.000m² o más quiere decir que se pueda construir en él. Estas categorías se muestran en el Plan General disponible en cada ayuntamiento y se debería comprobar antes de llegar a un acuerdo de compra.

El suelo no urbanizable suele ser más barato por metro cuadrado que el urbanizable, el problema es que es necesario comprar más metros cuadrados para tener una parcela lo suficientemente grande para poder construir en ella.

Superficie de ocupación:

Esta está fijada al 2% del tamaño de la parcela.

Ejemplo: sobre una parcela de 10.000m² es posible construir una vivienda con una planta de 200m². El total de la construcción no puede superar el 4% del tamaño de la parcela. En una parcela de 10.000m² es posible construir una vivienda con dos plantas de 200m² cada una.

Esta es la superficie máxima de construcción, pero esto no incluye un sótano (que puede ser de la misma superficie que la planta de la vivienda), terrazas, porches, pérgolas y piscina.

Hay otras normas que rigen la altura máxima de la vivienda. Las viviendas rústicas se limitan a dos alturas. Las normas con respecto a la altura del muro que rodea la parcela varian de 1 a 1.80 metros.

Apariencia estética:

Para mantener el aspecto de vivienda rústica, las casas construidas en suelo no urbanizable deben ser diseñadas de acuerdo con el estilo de la zona. Las normas con respecto a la estética son dispuestas por el Ayuntamiento y por tanto varían de una zona a otra.

Edificaciones ya existentes en zonas rurales:

Es bastante común hoy en día invertir en una finca antigua, un granero o una ruina con vistas a restaurarla convirtiéndola en un edificio habitable. Estas edificaciones se encuentran a menudo en zonas rurales pero no tienen necesariamente el mínimo de 10.000m² que se requiere para una nueva construcción. Esta puede ser una opción bastante atractiva ya que un terreno tan grande puede requerir mucho mantenimiento.

Las reglas generales son:

La apariencia estética siempre debe mantenerse; por ejemplo si el edificio existente está construido de piedra la restauración debe hacerse de esta manera. Grandes puertas de PVC y otros accesorios modernos visibles desde el exterior no están permitidos

La extensión o la expansión del edificio existente se limita al 2% del tamaño de la parcela para cada planta. Por lo tanto una ruina existente de 120m² en una parcela de 3.000m² no podría ser extendida ya que se encontraria en el máximo de ocupación permitido.