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Guía para Comprar una Propiedad

El proceso de compra

El contrato de reserva y el depósito

Una vez que tu agente inmobiliario y tu abogado hayan hablado los términos y condiciones de la compra con el vendedor y se haya alcanzado un acuerdo, el siguiente paso es formalizar el acuerdo verbal con un contrato escrito. Este documento se conoce como el Contrato de Reserva, y debería ser firmado tanto por tu representante como por el vendedor. Además podrían incluirse la forma de pago, fecha estimada para el intercambio de contratos y finalización. Si ambas partes aceptan los términos del contrato se crea un acuerdo vinculante.

Es una práctica común en España que el contrato de reserva vaya acompañado de una cantidad de dinero, la cual es pagada por el comprador para demostrar al vendedor una intención real de compra. Es conocida como la Señal de Reserva y normalmente suelen ser unos 3,000€.

Una vez que se entrega la señal, la propiedad se retira del mercado y se procede a congelar su precio durante un periodo de tiempo.

Es muy importante recordar que ese depósito, normalmente, no se puede recuperar. En otras palabras, si no ejerces tu derecho de compra dentro del periodo establecido en el Contrato de Reserva el vendedor no tiene la obligación de reembolsarte el dinero. Sin embargo, si el vendedor es el que finalmente se retira sí que estará obligado a devolver la señal.

Contrato privado de Compra-Venta

Un contrato privado de compra-venta crea un acuerdo vinculante entre el comprador y el vendedor, estableciendo una fecha de finalización y establece los términos y condiciones de la venta.

Algunos términos podrían no estar específicamente mencionados en el contrato por ya están directamente incluidos debido a leyes gubernamentales. El contrato privado de compra-venta normalmente se firma unas dos semanas después del Contrato de Reserva.

Durante el periodo que transcurre antes de firmar el contrato tu abogado se encargará de solventar la mayoría de temas legales necesarios antes de la fecha de finalización. Habrá obtenido la Nota Simple proporcionada por el Registro de la Propiedad, información acerca del propietario de la casa, gravámenes sobre la tierra y las hipotecas están registrados.

Tu abogado también habrá participado en la negociación de los términos y condiciones reflejados en el contrato. En particular, habrá establecido las fechas del pago de cualquier deuda relacionada con la propiedad. Es esencial alcanzar un acuerdo para la liquidación de este tipo de deudas antes de proceder a la formalización. Esto te protege como comprador porque si el vendedor finalmente rechaza el acuerdo tienes derecho a cancelar la venta y reclamar por los daños ocasionados.

En esta etapa es conveniente pagar un porcentaje del precio de compra. Si estás comprando una propiedad reventa se suele pagar el 10%. En caso de comprar sobre plano probablemente sea una cantidad entre el 20% y el 50%.

Formalización

La compra de una casa se formaliza en el momento en que ambos, comprador y vendedor, firmen ante notario la Escritura de Compra-Venta. En este punto se pagará la cantidad acordada y la propiedad pasará a ser del comprador.

A menos que las partes hayan llegado a un acuerdo para variar las condiciones más arriba mencionadas, la escritura de compra venta asegura que la propiedad está libre de deudas.

Si no te es posible asistir a la cita con el Notario hay dos cosas que puedes hacer para que te represente tu abogado:

  1. Otorgarle poder. Esto permite, formalmente, otorgarle poder a tu abogado para que firme en tu nombre.
  2. Mandato verbal. Es importante recalcar que si te decantas por esta opción debes ratificar el contrato tan pronto como puedas después de la formalización.

Registro

Registro de la escritura de compra-venta

Una vez que la escritura de compra-venta ha sido firmada, el notario mandará un fax al registro de la propiedad para empezar con el procedimiento legal de registro de la nueva escritura y así evitar que la propiedad sea vendida dos veces. Aunque este proceso no es obligatorio nosotros te lo recomendamos encarecidamente.

El proceso completo normalmente lleva de 1 a 3 meses, dependiendo de la carga de trabajo del registro de la propiedad. Mientras tanto, puedes solicitar una copia de los registros (copia simple) del Notario o de tu abogado.

Cuando el registro esté hecho el Registro de la Propiedad contactará con tu abogado para informarle de que la Escritura Pública está disponible.

Finalmente, tu abogado también se encargará del pago de los diferentes impuestos derivados de la compra. Además, puede ayudarte a hacer contratos con los proveedores de los servicios públicos como el agua y la electricidad y encargarse de domiciliar las facturas en tu cuenta bancaria española.

Consideraciones cuando se compra sobre plano

Si estás considerando comprar sobre plano se debe tener especial cuidado. En este tipo de transacción estás obligado a hacer una serie de pagos, antes de que comience la construcción y mientras esté en curso. Obviamente, los compradores necesitan una garantía de que parte o la totalidad de su dinero le será devuelto si los proyectos se paran, no se logran completar a tiempo o, en el peor de los casos, simplemente nunca consiguen despegar. La mayoría de los constructores de renombre le ofrecerá un plan mediante el cual ofrecen garantías bancarias de que su dinero será devuelto si algo sale mal. Algunos de estos programas se ofrecen de forma gratuita; en otras casos tendrás que pagar un pequeño porcentaje.

Cuando complete la compra de una nueva propiedad serás responsable de pagar el IVA a una tasa del 10%.

Es una práctica estándar en España entregar propiedades de nueva construcción sin servicios públicos como agua y electricidad. Debes añadir el pago de una pequeña cuota para la conexión de estos servicios en tu presupuesto. También debes ser consciente de que puede llevar algún tiempo, hasta cuatro semanas, en muchos casos, para que se lleve a cabo, por lo que no es aconsejable hacer planes para utilizar tu nueva propiedad durante este tiempo.

Si vas a comprar una propiedad de un promotor o promotora es sumamente importante contar con representación legal profesional.

Es importante que seas consciente de los costos que están involucrados en la compra de una propiedad en España. En promedio, estos gastos por lo general vienen a estar entre el 11% y 12% del precio de compra. Tendrás que pagar tres cuotas y uno o posiblemente dos impuestos que se explican a continuación. Por último, otros gastos diversos, que pueden estar involucrados en la compra de tu propiedad que se enumeran al final de esta sección.

Tasas cuando se compra

Tasas Legales

Estas comisiones generalmente ascienden alrededor del 1% - 2% del precio de compra + IVA, pero sus costos legales podrían aumentar si surgen complicaciones durante la transacción. Tu abogado debe ser capaz de darte una estimación detallada de los costes que puedan derivarse de tu caso en particular.

Tasas del notario

Esta tarifa está fijada por una escala establecida oficialmente que tiene varios factores en cuenta, incluyendo el precio de la propiedad. La escala va desde unos 500 € para las propiedades de menor precio hasta € 2.000 para las compras más caras.

Tasas del Registro de Propiedad

El Registro de la Propiedad también le cobrará una tarifa por la introducción de los títulos en el registro. Usan una escala que está relacionado con el precio indicado en el título de propiedad para evaluar la cantidad exacta. Esto por lo general viene a ser de aprox. 60-70% de las tasas notariales.

Impuestos a la hora de comprar

Impuesto sobre Bienes Inmuebles de transferencia (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP) / IVA

Si vas a comprar una vivienda de segunda mano tu impuesto de transferencia será del 10% del precio de compra.

Si estás comprando sobre plano, directamente al promotor, también se paga el 10% del precio de compra, pero se cobrará como IVA.

Impuesto Municipal sobre la Propiedad de ventas (Plusvalia)

Este impuesto se paga a la administración local (Ayuntamiento) y se basa en el incremento del valor de la tierra. Lógicamente, como beneficiario de este aumento en el valor, el vendedor generalmente se hace cargo del pago de la plusvalia. Sin embargo, algunos contratos de venta estipulan que el comprador es responsable del cumplimiento de este gasto. Este es un tema importante en las negociaciones sobre los términos y condiciones del contrato de venta, y es esencial consultar a su abogado antes de alcanzar cualquier acuerdo.

Si finalmente te comprometes a pagar la plusvalia encontrarás que se basa en el valor oficial de la tierra, que es siempre inferior al valor real de mercado. El impuesto se cobra a entre el 10% y el 40% del incremento anual del valor de la tierra. El porcentaje exacto depende de un número de factores, incluyendo la ubicación de la propiedad y el espacio de tiempo entre las ventas. Las autoridades locales llevan a cabo periódicamente las valoraciones de la tierra y mantienen registros actualizados con el fin de calcular los cargos de plusvalia.

Otros Gastos

Otros gastos que debes tener en cuenta cuando consideres una compra de propiedad en España son los siguientes:

  • Comisiones bancarias y gastos hipotecarios.
  • Tasas de abogados para hacer un testamento.
  • Cargos de conexión de agua, luz y teléfono.
  • Seguros de vivienda.
  • Asesoramiento y representación fiscal.
  • Representación en las negociaciones con la Comunidad de Propietarios.

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